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新壹轮调控蓄势启幕专家後续细则决定效果

发布时间:2019-10-18 02:43:50

  从2012年年底开始,北京楼市再次出现了比较强烈的上涨冲动。而近几年间,不乏令人记忆深刻的楼市调控。比如,2010年4月新国十条出台后,楼市的一轮调控;2011年2月,新国八条出台之后,引发的史上最严厉调控。因此,国五条的出台,是否意味着新一轮调控山雨欲来?新京报邀请业内专家就此展开探讨。

  【影响】 后续细则决定具体效果

  新京报:这次国五条的出台,您认为会对楼市的走势产生那些影响?

  朱中一:对2013年房地产市场走势的预测,在政策层面,政府肯定坚持房地产调控政策不放松,对房价上涨较快的城市政府还会采取问责等措施,并做好政策预案。我们认为2013年房地产市场总体仍会平稳发展,市场环境也好于去年。

  范小冲:两会马上就要召开了,后面的走势更主要的还要看两会的信号和之后出来的措施。我想今年也会延续过去的调控方向,政策也还会持续一段时期。

  杨红旭:任何一次高规格的调控,肯定会有效果。比如2011年的新国八条出台之后,市场持续降温。不过我们也应清楚,多数新政出台后,效果也仅仅表现为住宅成交活跃度下降,价格涨幅回落。不妨做个比喻:楼市温度达到80度了,若无调控,则将继续升至100度;但有了调控,温度也只是不再继续上升,或者一段时间后降至60度而已。高温依旧是高温,治标不治本。本轮调控的具体效果还要看后续细则。我对新国五条的效果判断总体不乐观,具体情况取决于后续配套措施。

  陈国强:要看清楚国五条的影响,需要更长的时间,需要相关部委和地方政府的细则出来。不过现在可以对其有个初步判断。国五条是和2010年以来国务院陆续出台的国十一条国八条等等是一脉相承的,政策取向上是一致的,对稳定市场预期,遏制市场的非理性表现有及时引导的作用。2012年年末以来市场有一些异动。国五条会带来新一轮的观望,之前打算入市的人,可能会重新评估市场。

  高姗:国五条的出台,表明了中央政府继续严厉调控房地产市场的态度,这一方向性的政策虽然不会对市场产生什么实质性的影响,但是对于地方政府起到的是指导性作用,在这一政策指导下,各地方政府将陆续出台细则。从目前趋势来看,房地产市场调控政府仍以收紧为主,预计新细则出台将会终结自2012年下半年开始的这轮房价过快反弹回升的趋势,但是基于年土地出让稀缺带来的短期供应不足,预计房价仍会有上涨趋势,但是上涨幅度将减缓。

  【细则】 二套房贷或进一步收紧

  新京报:目前北京的调控政策已经是全国最严厉的了,如果继续限制收紧,在那些方面还有比较可行的收紧空间?

  朱中一:国五条体现了两个层次的要求,一是继续严格执行既有的限购政策,二是意味着限购范围有可能扩大。国五条从某种意义上来说,是释放了一种信号。现在马上就要召开两会,具体的政策会如何出台,还要看两会上释放出什么样的信号。

  范小冲:政府只要想动用行政手段,那是会有很多的办法的。但是产生相应的副作用也会很大。很多手段会很有效,但是会不会用,还需要评估。房地产行业还是要健康、持续、稳定地发展。而不是简单地打压下去。

  陈国强:限购的政策从严执行,对购房者资格的审核会从严,接下来第二套房贷款门槛可能提高,还有,对政府年度住宅用地供应任务完成的监督会更严。此外,对二手房市场,我想应该给予更多的重视。

  高姗:北京版细则如果继续限制收紧,主要有两方面的空间,一是对于二套以上信贷收紧,继续加大首付款比重、上浮房贷利率等;另一方面则是加快房产税实施节奏,房产税的手段如果利用得当,将能够很好地自行调配市场存量,以二手市场弥补一手市场供应的不足,从而能够很好地抑制房价的涨势。

  【建议】

  应合理安排推地节奏

  新京报:国五条中提到要增加普通商品住房及用地供应,您认为在供地方面,政府应如何更科学、更合理供应土地?

  范小冲:现在所提的,基本上还是以前的思路和办法的落实,在执行上面加强力度,这样产生效果的空间是有限的。而要真正有大的变化,还是要进行制度的改革。例如土地财政的问题,城乡土地的二元结构问题,民间资本是否能进入一级开发的问题,以及容积率的问题等,都还有很大的制度改革空间。

  杨红旭:供地政策方面,短期内没什么好办法。长期来看,应当进行改革,打破地方政府对土地供应的垄断。可以从两方面入手,一是现在城市土地闲置现象严重,批而未建的用地规模巨大,对城市的这些存量用地,例如国有企业的废弃工厂,企事业单位的闲置的土地,应鼓励他们自行转让,将土地盘活;第二,对农村集体土地也应允许其自行转让,用于房地产开发。

  陈国强:首先,对北京这样的城市,要保证充足的供地量,不能像之前,连续几年完不成年度住宅供地计划。第二,土地供应的区域、供应的节奏要更合理、更科学,远郊区县和城中心土地供应要有一定的组合,供应的节奏不能再出现年中断顿、年底集中推的情况。第三,对已经成交的土地,要督促拿地方及时开发,及时形成住宅市场的供应量。第四,加大保障房建设用地的供应。

  高姗:一方面要调整地方政府对于地价的预期,合理设定起拍价格。由于地方政府对于土地财政的依赖,使得其对于出让地块的价格预期普遍较高,由于地价加诸在房价中的比重较大,因此地价偏高不利于对房价的控制;另一方面,政府在推地节奏方面应合理安排,避免出现阶段性过热或过冷,由此带来的供应的过多或不足都不利于市场的平稳发展。

  国五条是和2010年以来国务院陆续出台的国十一条、国八条等一脉相承的,对稳定市场预期,遏制市场的非理性表现有及时引导的作用。

  陈国强(中国房地产学会副会长)

  政府要想动用行政手段,那是会有很多的办法的。但是产生相应的副作用也会很大。很多手段会很有效,但是会不会用,还需要评估。

  范小冲(阳光100集团常务副总裁)

  国五条体现了两个层次的要求,一是继续严格执行既有的限购政策,二是意味着限购范围有可能扩大。

  朱中一(中国房地产业协会副会长)

  楼市温度达到80度了,若无调控,则将继续升至100度;但有了调控,温度也只是不再继续上升,或者一段时间后降至60度而已。

  杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

  政府在推地节奏方面应合理安排,避免出现阶段性过热或过冷,由此带来的供应的过多或不足都不利于市场的平稳发展。

  高姗(亚豪机构副总经理)

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